Le marché du logement devient plus politique - L'habitat reste rare

Marché de l'investissement : plus de politique, plus de concurrence, de nouvelles priorités

L'enquête auprès des investisseurs de CSL en 2025 montre un net déplacement des facteurs influençant les décisions de portefeuille : les taux d'intérêt restent centraux. La politique et la réglementation marquent de plus en plus les décisions de portefeuille, et la concurrence pour des objets attractifs augmente. Les critères de durabilité restent partie intégrante des stratégies de portefeuille professionnelles, mais sont perçus comme moins centraux qu'auparavant. Il est également notable que l'IA et la numérisation ont actuellement peu d'influence sur les portefeuilles du point de vue des investisseurs.

Parallèlement, les immeubles commerciaux se concentrent à nouveau davantage : les emplacements de bureaux de premier choix restent recherchés et les surfaces commerciales/industrielles gagnent en importance en tant que diversification. Un des moteurs est que le marché des entreprises est actuellement moins soumis à des réglementations strictes que le segment résidentiel. De plus, le rendement et donc le spread de taux sont plus élevés pour les propriétés commerciales que pour les logements.

Marché du logement : La rareté reste extrême dans les centres

La rareté demeure le sujet dominant. À l'échelle nationale, le taux de vacance est de 1,0 %, le niveau le plus bas des dix dernières années. Dans les centres, la pression est particulièrement forte, par exemple dans la ville de Zurich avec un taux de vacance de 0,1 % (235 appartements).

Le déséquilibre de la demande se manifeste de plus en plus dans la structure à Zurich : la part des ménages plus importants augmente, ce qui accroît la demande de grands appartements locatifs. En conséquence, l'écart entre l'offre et la demande est particulièrement prononcé pour les appartements de 4,5 pièces. Cela est renforcé par l'effet de verrouillage : comme les déménagements dans les centres entraînent souvent des loyers nettement plus élevés, de nombreux ménages changent moins souvent d'appartement. Par conséquent, les grands appartements sont plus souvent (partiellement) sous-occupés et plus rarement mis sur le marché, ce qui augmente encore la pression sur les appartements de 4,5 pièces.

Sur le marché de la propriété, le niveau des prix reste élevé. Au cours des cinq dernières années, les prix ont augmenté d'environ 20 %. Dans le même temps, le taux de propriété immobilière continue de baisser. Un facteur central est la capacité de payer : de nombreux ménages restent plus longtemps sur le marché locatif parce qu'il manque une offre abordable en propriété. De plus, la demande réagit de manière plus sensible aux prix.

Plus d'offre sur le marché des bureaux : la qualité et l'emplacement font la différence

Sur le marché des bureaux, l'offre augmente : dans les agglomérations, la surface de bureaux a augmenté de près de 9 % en 2025 pour atteindre 3,17 millions de m². Le développement varie selon les régions. En même temps, la demande reste fortement centrée sur des surfaces modernes et bien situées. Les objets périphériques et plus anciens subissent une pression accrue.

En plus de l'emplacement et de la qualité, deux thèmes passent plus au premier plan : premièrement, les effets de l'IA pourraient, à moyen terme, modifier la demande de surfaces, de manière différée, car de nombreux baux sont de longue durée. Deuxièmement, les repositionnements et les réaffectations gagnent en importance - par exemple sous forme d'appartements d'affaires. La pression sur le marché du logement fait que ces offres sont rapidement absorbées, et le « Short Living » devient de plus en plus « Long Living ».

Perspectives 2026 : robustes, mais plus sélectives

Le marché de l'investissement continuera d'être alimenté par l'environnement actuel des taux d'intérêt, les votes politiques influenceront de plus en plus le marché du logement et les immeubles commerciaux continueront d'intéresser la demande. Le marché locatif reste tendu, les loyers continuent d'augmenter. Le marché de la propriété perd du dynamisme dans certaines régions, en raison des hausses de prix et de la capacité d'achat réduite.

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